Cookies på den här webbplatsen används för att förbättra för dig som besökare och att optimera av webbplatsen. Läs mer om cookies

Frågor och svar kring utbyggnaden av Södersätra

Dela på sociala medier
Tipsa
Kontakt

Kontaktcenter

Välkommen att höra av dig till kontaktcenter. Vi hjälper dig!

Telefon: 08-579 210 00

Måndag - fredag, 08.00 - 17.00

Torsdagar tar vi emot besök fram till 18.30

kontaktcenter@sollentuna.se

Nedan ges svar på frågor för fastighetsägare i Södersätra/Kastellgården. Sidan uppdateras i takt med att nya frågor kommer in.

Frågor och svar om gatukostnadsersättning i Södersätra och Kastellgården

1. Varför ska vi betala gatukostnadsersättning?

Enligt plan- och bygglagen (PBL) har kommunen möjlighet att debitera fastighetsägare kostnader för anläggande och förbättring av gator. Ett villkor för uttag av gatukostnadsersättning är att anläggningarna tillgodoser områdets behov och att de är till nytta för fastigheterna, d v s nödvändiga för områdets egen funktion.

 2. Vad kostar det?

Av kommunstyrelsens beslut framgår att fastighetsägare totalt ska svara för 136 695 000 kronor, vilket är takbeloppet. Men i och med att del av den planerade bussgatan längs Kastellgårdsvägen utgår är beloppet nu istället 126 435 000 kronor. Detta resulterar i sin tur att beloppen för faktureringstillfälle 1 förändras.

Det informationsbrev som skickades ut i september innehåller fel belopp per fastighet. En revidering har skett vilken innebär att beloppen för bebyggda och obebyggda småhustomter (andelstal 1 och 1,5) har justerats ned. Förklaringen är uppdaterade uppgifter om omfattning av byggrätter från producenter av flerbostadshus.

 

Faktureringstillfälle

1

 

 

 

Fastighetsform

Andelstal

Beräknad   gatukostnadsersättning per fastighet (2010)

Aktuell   gatukostnadsersättning per fastighet (2018)

Gatukostnadsersättning   inklusive index

 

 

 

 

 

Bebyggd tomt

1,0

141 000 kr

109 451 kr

120 560 kr

Obebyggd   tomt/möjlig avstyckning

1,5

212 000 kr

164 177 kr

180 840 kr

 

 

 

 

 

 

 

Då de beräknade kostnaderna avsåg prisnivå mars 2010 justeras faktureringen till prisnivå 13 juli 2017, då de områdesanknutna anläggningarna slutbesiktigades.

För att se andelstalet för din fastighet se bilaga nedan.

 

3. Hur beräknas andelstalen?

 

4. Vad blir indexregleringen och hur räknar man fram vägentreprenad-index E84 i detta fall?

För gatukostnadsersättningen i Södersätra och Kastellgården fattades beslut om utställning den 18 mars 2010. Slutbesiktning av områdesanläggningar utfördes 13 juli 2017. Utifrån denna tidsrymd är prisjusteringen beräknad till 10,15% enligt index E84.

Entreprenadindex för husbyggnad och anläggning är ett index för kostnadsreglering av bygg- och anläggningsentreprenader. Det omfattar knappt 200 olika indexserier som i sin tur är indelade i huvud-, under- och basgrupper. Målet är att mäta entreprenörens kostnadsutveckling utan hänsyn till produktivitetsutveckling och löneglidning. Tillämpningen av index fastställs av Kommittén för entreprenadindex, som tillsatts av Byggandets kontraktskommitté (BKK).

I samband med antagandet av gatukostnadsutredningen gjordes en sammanställning över hur kostnaderna fördelades mellan olika indexserier för att förbättra precisionen vid beräkning av kostnadsutvecklingen. Fördelningen mellan indexserierna ur entreprenadindex används vid uppräkningen av kostnaderna och är enligt nedan.

Entreprenadindex E84                                                           Vikt

211 Jord- och bergterrassering mm                                       24 %

221 Betong-, plast- stålrörledningar mm                                 6 %

231 Överbyggnad mm                                                             24 %

233 Trafikbelysning och trafiksignalanläggningar mm          2 %

241 Asfaltbeläggningar, vägar                                                30 %

251 Broarbeten, betong                                                          12 %

252 Broarbete, stål                                                                  2 %

 

5. Varför skiljer det i pris mellan andelstal 1 och 1,5?

Enligt ett avgörande i regeringsrätten 1991-02-22 anses nyttan av de nya anläggningarna (gator m.m.) vara mindre för befintliga bebyggda fastigheter än för tillkommande fastigheter. Dessutom kan det antas att kostnaderna för äldre anläggningar belastat ägarna av de befintliga fastigheterna. Därför är det rimligt att nytillkommande fastigheter bär en större del av kostnaderna.

Fastigheter som år 2009 hade ett taxerat byggnadsvärde över 50 000 kronor och som får byggrätt för småhus i detaljplanen ska betraktas som bebyggd tomt – övriga fastigheter betraktas som obebyggd tomt.

 

6. Varför har en obebyggd fastighet samma andelstal som en möjlig avstyckning av en fastighet?

Genom att både obebyggd fastighet och en möjlig avstyckning betraktas som obebyggd tomt.

7. Vem får fakturan om vi är flera ägare?

Faktura ställs ut på lagfaren ägare till fastigheten vid faktureringstillfället. Om en fastighet ägs av flera, får endast en av ägarna fakturan men samtliga ägare är tillsammans betalningsansvariga.

 

8.  När kommer den slutgiltiga gatukostnadsavgiften för Södersätra/Kastellgården att vara uträknad?
Den slutliga gatukostnadsavgiften för Södersätra/Kastellgården beräknas i samband med faktureringstillfälle 2 och inkluderar då avstämning av nedlagda kostnader för samtliga ingående anläggningar i gatukostnadsersättningen.

9.  När kommer faktureringstillfälle 2?

Preliminärt år 2022–2024.

 

10.  Hur hanteras gatukostnadsavgiften i andra delar av Sollentuna? Är systemet rättvist?
Rättigheten att ta ut gatukostnader regleras i plan- och bygglagen (PBL). För flera detaljplaner i Väsjön upprättas en gatukostnadsutredning. Andra detaljplaner omfattas inte av gatukostnadsutredningar, men områdena ska bära sina andelar av kostnaderna för gemensamma anläggningar samt områdesanknutna anläggningar och kostnaderna kommer att regleras via avtal.

Gatukostnadsutredningen för Södersätra och Kastellgården 2010-09-14, vann laga kraft 2013. Utredningen reglerar hur andelstalen ska beräknas och vilka delar som är områdesanknutna anläggningar och vilka anläggningar som är gemensamma. De områdesanknutna anläggningarna är allmän platsmark inom varje detaljplan. De gemensamma anläggningarna(anläggningar som hela Väsjöområdet har nytta av) är i detta fall Frestavägen, kajer och det Blågröna stråket. Gatukostnadsavgiften hanteras på liknande sätt inom alla delområden i Väsjön. För de större byggherrarna regleras gatukostnaderna via exploateringsavtal.

 

11.  Jag köpte nyligen en fastighet och blev inte informerad om någon gatukostnadsavgift. Vad gäller för mig?
Alla fastighetsägare, även nyblivna fastighetsägare, kommer att faktureras gatukostnadsersättning.

 

12. Vad händer om jag ska stycka av fastigheten och sälja? Vem tar kostnaden?

Den som är lagfaren ägare vid faktureringstillfället är betalningsskyldig.

 

13. Vem räknas som en exploatör? Ska dessa då betala exploateringsersättning utöver gatukostnaden?

Som exploatör i Väsjön räknas byggherrar som bygger flerbostadshus och samlade grupper av friliggande enbostadshus, par-, rad- och kedjehus. Detta måste dock regleras innan detaljplanen vunnit laga kraft, i annat fall finns inga legala styrmedel att utkräva exploateringsersättning. De större byggherrarnas gatukostnadsersättning, inom Södersätra och Kastellgården, regleras via exploateringsavtal.

Övriga grupper av friliggande enbostadshus, par-, rad- och kedjehus som har tillkommit efter att planen vunnit laga kraft kommer att faktureras enligt andelstal för antalet byggrätter enligt detaljplanen.

 

14.  Vad händer med gatukostnaden när förtätningen har skett med parhus, Attefallshus etc?

Det händer inget särskilt eftersom antalet fastigheter är de samma (eller färre) och det är per fastighet som avgiften betalas, inte per hushåll.

Gatukostnadsersättningen regleras genom den lagakraftvunna gatukostnadsutredningen och detaljplanen. Det betyder att fastighetsägarna ska faktureras enligt detaljplanen. Att planen medger att det skapats grupper av parhus och Attefallshus innebär inte att fördelningstalet är felaktigt. Gatukostnaden tas ut per fastighet oberoende om det är ett parhus eller en villa som byggs på tomten. Slitaget av vägarna kommer däremot troligen att påverkas då det blir fler hushåll inom området än vad som preliminärt antogs. Kostnaden för att sköta gatorna ligger dock inte i gatukostnadsersättningen utan är en skattefinansierad kostnad för kommunens skötsel och drift av allmän platsmark.

 

15.  Det finns poster medräknade i gatukostnaden som inte blivit byggda t.ex. bussgatan som blev upphävd pga av strandskyddet. Ska dessa verkligen finnas kvar i gatukostnaden? Hur mycket pengar är avsatt för bussgatan?

Det stämmer att vissa anläggningar inte byggs. Men den beslutade gatukostnaden motsvarar vad kommunen maximalt kan fakturera fastighetsägarna. Blir byggkostnaden högre får kommunen stå för den överskjutande kostnaden. Blir kostnaden lägre, t ex p g a av att färre funktioner byggs, så faktureras ett lägre belopp. I dagsläget kan kommunen inte svara exakt på hur utfallet ser ut eftersom vi jobbar med att summera de kostnader som ska ingå.

Vad gäller bussgatan/Kastellgårdsvägen är 700 meter av 1 020 meter byggd. 10 260 tKr (av 30 780 tkr) avgår därmed ur kostnadsuppskattningen för bussgator. 136 695 – 10 260 = 126 435 tkr

 

16.  Det finns poster i gatukostnaden som berör områden och funktioner utanför själva detaljplanen, t.ex. Frestavägen, kajanläggningar och Blågröna stråket. Varför ska fastighetsägare i Södersätra/Kastellgården betala för dessa?

Enligt plan- och bygglagen (PBL) ska detta ske eftersom dessa är anläggningar som hela Väsjöområdet har nytta av. Vissa delar av anläggningarna bedöms även vara till nytta för invånare utanför Väsjöområdet, och kommunen kommer därför att skattefinansiera 50% av dessa anläggningar.

17. Det verkar finnas poster i gatukostnaden som      även ingår i avgiften för vatten och avlopp. Ska dessa dubbelfaktureras?

Nej, inget ska dubbelfaktureras. Ingående poster för VA är för hantering av dagvatten från väganläggning och allmän platsmark och ingår inte i VA-avgiften. Kostnader för vatten-och avlopp och övrig ledningsdragning faktureras via anläggningsavgift.

18. Det sägs att området ska vara klart innan      fakturorna går ut, men arbetet i Kastellgränd är väl inte klart ännu?

Nej, kostnaderna för Kastellgränd kommer att faktureras vid faktureringstillfälle 2. Kastellgränd som ansluter till Kastellplan som ingår i kajer och bryggor och är en del av de gemensamma anläggningarna. Redan under hösten kommer ytorna på bryggorna vid Kastellplan att vara tillgängliga.

19. Vad kommer det exakta beloppet vara och hur har man räknat fram det?

Det exakta beloppet utgår från de faktiska kostnaderna och räknas ut när samtliga kostnader är sammanställda i samband med faktureringstillfälle 2. Det beräknade beloppet utgår från gatukostnadsutredningens kostnader med indexuppräkning. Understiger den faktiska kostnaden den beräknade summan för fakturering kommer ett lägre belopp att faktureras. Överstiger den faktiska kostnaden den beräknade summan tar kommunen kostnaden för den överskjutande delen och endast den beräknade summan faktureras.

20. När mer exakt kommer fakturan skickas ut?

Fakturan för betalningstillfälle 1 kommer att skickas i oktober.

 

21. Vad finns det för uppskovsmöjligheter som nämns i gatukostnadsutredningen?
De möjligheter som finns är: Lån och anstånd (bilaga 3 till gatukostnadsutredningen – Principer för lån och anstånd avseende gatukostnadsersättning i Sollentuna).

Efter särskild bedömning kan kommunen medge en fastighetsägare möjlighet att erhålla gatukostandslån och därmed erlägga gatukostnadsersättningen genom amortering. Kommunen kan även, efter särskild bedömning, medgiva fastighetsägaren ett anstånd till dess fastigheten överlåtes, avstyckas eller bygglov beviljas.

 

22.  Vad sker med de fastigheter där man lyckats stycka fler tomter än vad som beräknats i gatukostnadsutredningen? Ex. några fastigheter, där man räknat med att kunna stycka två tomter, men där man genom markbyten lyckats stycka tre tomter. Fakturerar kommun i dessa fall för tre tomter eller enbart för två eftersom det är det vi angett i gatukostnadsutredningen?

Kommunen kommer att fakturera enligt antalet möjliga byggrätter. Det betyder att om en fastighetsägare enligt detaljplanen har möjlighet att stycka i tre tomter kommer kommunen att fakturera för de tre möjliga fastigheter, även om en styckning görs för endast två fastigheter. Om en fastighetsägare köper till mark så att de ursprungliga två möjliga tomterna kan bli tre fastigheter, så kommer kommunen att fakturera för tre fastigheter.

 

 23. När regeringen återtog det upphävda strandskyddet försvann ett antal byggrätter inom samma område. Vad innebär det för gatukostnaden?

Antalet möjliga andelar har minskats med de andelar som ej kan byggas nu p g a av regeringsbeslutet.

Kommunen har valt att de beräknade kostnaderna ska utgöra övre gräns för debitering av gatukostnadsersättningen. Om de faktiska kostnaderna blir lägre än de beräknade ska de faktiska kostnaderna att läggas till grund för gatukostnadsersättningen.

24. Får kommunen ändra kostnadsunderlaget och antal andelar i gatukostnadsutredningen efter hur det ser ut i området idag?

Kostnader som inte uppkommer (ex. bussgatan) kan inte faktureras. Beträffande antalet andelar se fråga 22

Frågor och svar om fastighetsbildning 

När kan fastighetsbildningsåtgärder enligt den nya detaljplanen genomföras?

Fastighetsbildning kan genomföras när detaljplanen har vunnit laga kraft (alltså redan nu). Nybyggnadskartor ansvarar kommunen själva över. En typisk avstyckning hos Lantmäteriet kostar ca 45 000 kr med en handläggningstid på ca 4-5 månader.

Enligt planen ska min tomt tillföras mark – när kan det ske? 

Delar Fastighetsbildningen kan genomföras redan nu, men utsättning och slutlig arealuppmätning görs lämpligen när samtliga gator har byggts om. Kommunen kommer att kontakta berörda fastighetsägare med ett förslag tillöverenskommelse om fastighetsreglering.

Enligt detaljplanen är delar av min fastighet planlagd som gata. Måste jag sälja den marken till kommunen?

Enligt Plan- och Bygglagen är kommunen både skyldig och har en rättighet att lösa in den mark som behövs för att bygga allmänna gator och andra allmänna platser. Kommunen har kontaktat samtliga fastighetsägare som berörs av detta med ett förslag till frivillig överenskommelse om fastighetsreglering där markavståendet och tomtanläggningar ersätts. Flertalet berörda fastighetsägare har skrivit på denna överenskommelse och har redan fått ersättning utbetalad för intrånget.

De fastighetsägare som inte har tecknat en överenskommelse om fastighetsreglering kommer att bli kallade till en lantmäteriförrättning där Lantmäteriet tar ställning till och värderar vilken ersättning som ska utgå för det markintrång som behöver göras för att bygga ut gatunätet och andra allmänna platser i enlighet med detaljplanen.

Övriga frågor

Vilka kostnader gäller för el och anslutning av vatten- och avlopp?

Kostnaderna för anslutningar finns på Sollentuna Energi AB:s hemsida: http://www.seom.se/vasjon/

Här kan du också läsa mer om hur du räknar ut avgiften. Tillkommande kostnader för fastighetsägaren är installation från servicepunkt in i byggnaden. 

Hur stor är planavgiften?

Planavgift för nybyggnad småhus är 31 698 kr och för tillbyggnad av villa 15 984 kr enligt nu gällande taxa (oktober 2014). 

Vilka andra avgifter tillkommer?

Se checklista nedan. 

Vad och hur mycket får jag bygga?

För de allra flesta fastighetsägare i Södersätra innebär den nya detaljplanen att nya tomter kan bildas med en minsta tomtstorlek på 700 m2.  På varje sådan ny tomt tillåts en byggrätt på 120 m2 i två plan för huvudbyggnad och en kompletteringsbyggnad om 40 kvm för t ex garage. Byggnaderna ska placeras fristående i förhållande till varandra och med ett minsta avstånd om 4,5 m till fastighetsgräns. 

Innan jag skickar in bygglovsansökan, vad måste jag tänka på?

Innan bygglov kan sökas måste fastighetsbildningen vara klar – se www.lm.se. Information om vad en bygglovsansökan ska innehålla finns på bygglovsenhetens hemsida. 

Hur går det med upphävandet av strandskyddet? 

Vad gäller önskemålet om upphävt strandskydd längs Väsjöns östra strand gäller följande sedan den 29 januari 2015:

- Regeringen upphäver Länsstyrelsens i Stockholms län beslut den 26 april 2013 om upphävande av strandskydd inom område som avses ingå i detaljplan för Södersätra och Kastellgården.

Har kommunen några småhustomter till salu och hur kommer de att säljas?

Vad gäller kommunala tomter så kommer de att komma ut till försäljning när vägar och VA är utbyggda i områdena. För Södersätra kommer det att ske tidigast under våren 2019. Kommunen har 16 tomter som kommer att avstyckas och säljas där. Kommunen har ingen intresselista för försäljning av enstaka tomter utan all tomtförsäljning kommer att ske via mäklare i enlighet med kommunens policy för tomtförsäljningar.


Hur ser markförhållandena ut i Södersätra?

Statens Geologiska undersökning, SGU har en övergripande databas med information om markförhållanden i Sverige som man kan gå in och titta i.

Kartvisare, SGU

I huvudsak är marken i Södersätra gammal sjöbotten. Det finns några områden med andra grundläggningsförhållanden, men det är mestadels lera. Det är upp till respektive byggherre att undersöka beroende på val av hustyp och plats som huset ska byggas på.

Publicerad: 9 oktober 2019