Sollentuna kommun genomför just nu den andra markförsäljningsetappen för nya kvarter i Väsjö torg. Området är en del av Väsjön i kommundelen Edsberg.
Markförsäljningstävlingen omfattar tre lotter, varav en består av två mindre kvarter.
Aktuellt
Magnolia Bostad har vunnit rätten att förhandla fram avtal med kommunen i syfte att köpa mark och bygga två kvarter i Väsjö torg. När det gäller den tredje lotten så avslutades den delen av tävlingen utan vinnare.
Prekvalificeringen för att delta i markförsäljningstävlingen avslutades 25 januari 2022. Den 14 februari fick de som deltagit i prekvalificeringen enskild information om vilka som valts ut för att delta i finalomgången.
Läs mer om tidplan och förutsättningar nedan och i inbjudan till markförsäljningstävling för Väsjö torg etapp 2.
Unikt naturnära läge i Sollentuna i ett framtida bostadsområde för 10 000 invånare
Direkt anslutning till två naturreservat, Väsjöbackens skidanläggning och Edsbergs sportfält
Väsjöskolan, första etappen av grundskolan F-9 samt tillfällig förskola planeras öppna i samband med färdigställandet av Väsjö torgs etapp 2
Markområde med lagakraftvunnen detaljplan
Upplåtelse av tre lotter (varav en består av två mindre kvarter) omfattande 60-80 bostäder vardera
Lokaler för dagligvarubutik på ca 1 500 kvm BTA i en av lotterna samt mindre lokaler vid torget i övriga lotter
Valfri upplåtelseform avseende lotten med dagligvarubutik, övriga bostadsrätter med möjlighet till äganderätter
Preliminär tidplan
Tiderna är ungefärliga och kan både tidigare- och senareläggas. Aktualiserade relevanta tidpunkter kan utläsas på tävlingens hemsida vartefter processen framskrider.
Väsjön är ett nytt bostadsområde i östra Sollentuna där ett före detta fritidshusområde utvecklas till en ny stadsdel. Det planeras för ca 4400 nya bostäder med varierad bebyggelse i form av villor, parhus, radhus och flerfamiljshus med blandade upplåtelseformer.
Visionen för stadsutvecklingsområdet Väsjön är ”en småskalig, variationsrik och naturnära stadsmiljö med det aktiva livet i centrum”. Väsjöns läge intill sport- och friluftsanläggningar och mitt mellan Törnskogens och Rösjöskogens naturreservat ger unika förutsättningar för en livsmiljö nära ett aktivt vardagsliv. Sjön Väsjön blir den centrala punkten i området med torgplatser, parkstråk, strandpromenad och anslutning till kringliggande naturreservat.
Södersätra är ett av delområdena inom Väsjön och består till störst del av radhus, parhus, och villor men också en del flerbostadshus.
Svar: Skalan är inte bestämd. Välj skala som passar ert förslag och utifrån det ni vill framhäva.
När det gäller planritningar så behöver inte alla plan redovisas. Men vi vill gärna se bottenplan, normalplan och översta våningsplan samt få info om lägenhetsfördelning (antal 1:or, antal 2:or, mm).
Svar: Den i tävlingsinbjudan angivna tidplanen är preliminär. Det kan vara möjligt att senarelägga bygglovsinlämningen efter dialog med kommunen, övriga angivna tider ska dock bibehållas.
Svar: Förutsatt att balkongerna utformas som utkragande byggnadsdelar som inte är mätvärda i enlighet med svensk standards mätregler, samt att man har fastighetsägarens tillstånd, bedömer vi att det är planenligt att låta de kraga ut över fastighetsgräns.
Balkonger får dock inte kraga ut över förgårdsmark enligt detaljplanen.
Svar: Precis, köpeskillingen betalas per ljus BTA. Summan fastställs i köpeavtalet utifrån den i anbudsritningarna angivna BTA. Dessutom blir en tilläggsköpeskilling aktuellt om man skulle få beviljat mer ljus BTA i bygglovet. Den i avtalet fastställda summan kan dock aldrig understigas.
Svar: Efter att ha läst igenom den senaste och de tidigare versionerna av detaljplanen är vår bedömning att en sådan utformning inte är planenlig eller förenlig med detaljplanens syfte. Gavlarna blir då att likställa med frontespiser och får då inte uppta mer än 50% av takets längd. Utformning med flera gavlar mot gata har tidigare bedömts godtagbart för de mindre stadsradhusen då dessa utförs med färre antal våningar samt varit av begränsad omfattning och upplevdes därför inte som högresta eller dominerande i stadsbilden.
Svar: Kommunen önskar att konceptförslagen besvarar och motiverar målgruppsfrågan. Under kvalet ska intressenten utveckla ett konceptförslag för den valda lotten. Konceptförslaget är en projektidé med syfte att uppnå den önskade inriktningen (huvudfokus) av den valda lotten, se tävlingsinbjudan. Konceptförslaget utgör det enda utvärderingskriteriet i kvalet. I utvärderingen bedöms kvaliteten och genomförbarheten av konceptförslaget, dvs. hur väl konceptförslaget motsvarar den önskade inriktningen för vald lott ochdärmed bidrar till projektet Väsjö torg i sin helhet och Väsjöns vision.
Svar: Kvarter C1 och C2 utgör en gemensam lott, det går därmed inte att enbart tävla om C2. Skäl till detta är att grundförhållandena i C1 är utmanande och kvarteren är förhållandevis små. För att byggaktören ska kunna få ihop ekonomin i projektet, valde kommunen därför att slå samman C1 och C2 till en lott.
Svar: Det är en engångsavgift om 5 prisbasbelopp per p-plats som betalas av exploatören samt sedan en löpande månadshyra som är till för drift och underhåll av mobilitetshuset. Månadshyran är ej fastställd än men kommer att landa på en rimlig nivå, anpassat till området och övriga Sollentuna.
Svar: Intressenten ska i tävlingsförfarandet som minst kunna intyga att intressenten och/eller huvudansvarig byggentreprenör har ett strukturerat system för styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet. Det systematiska miljöarbetet ska kunna styrkas genom certifikat. Kravet och certifikatet kommer säkerställas och följas upp i kommande skeden och avtal. Intressenten måste dock under tävlingsförfarandet kunna redovisa vilken miljöpolicy och miljömål de jobbar efter.
Butikens lastzon får inte vara längs Edsbergs allé pga. parkeringsfickornas bredd. Lastbilarna skulle sticka ut i gatan och hindrar busstrafiken. Tyvärr finns ingen möjlighet att bredda gatan här i efterhand. Lastzonen ska inte heller ligga längs Väsjöallén eftersom lastbilarna i så fall skulle behöva köra via Störtloppsvägen ut på Frestavägen. Denna utfart är endast tänkt för mindre fordon då gång- och cykelvägen behöver korsas vilket innebär en större risk än vid en reglerad korsning (som Frestavägen/Edsbergs allé kommer att vara). Dessutom är gatorna inne i Väsjö torg rätt trånga vilket innebär att det är svårt att få till körspåren för 12m-bilar i vissa korsningar.
Ja, i dagsläget planeras med cykelbana på båda sidorna längs Edsbergs allé. Dock pågår en trafikutredning i området för att bl.a. säkerställa säkra skolvägar vilket kan leda till förändringar i trafiksystemet.
Kommunen ser inget hinder att man som dagligvaruaktör ingår avsiktsförklaring med flera fastighetsutvecklare, under förutsättning att de går med på detta.
Parkeringen kommer att finnas i mobilitetshuset som placeras vid Edsbergs allé, enligt kartan på s. 7 i tävlingsinbjudan. Det stämmer att det står skola i gällande detaljplan för Väsjö torg men en planändring pågår där de orangea delområdena planläggs som i kartan på s. 7 i tävlingsinbjudan angivna.
Etapp 2 består av tre lotter, varav en lott består av två mindre kvarter. Man får tävla om alla tre lotter men max vinna två lotter. Det blir alltså 2-3 vinnare totalt för dessa fyra kvarter.
I samband med utbyggnaden av den allmänna platsen har kommunen i större delen av Väsjö torg anlagt påldäck. Inom kvartersmarken har inga förstärkningsåtgärder skett, det ligger på respektive exploatör att utreda bland annat jorddjup, jordegenskaper, bergnivå och slutligt grundläggningssätt. I den största delen av området krävs dock pålning som grundläggningssätt.
I etapp 1 valde kommunen av flera olika skäl att direktanvisa mark. De fyra kvarteren såldes till Bonava, Ikano och Nordr. Deras bebyggelseförslag utgör avtalsbilaga och avtalen utgör offentliga handlingar. De är därmed tillgängliga. Obs: vissa mindre anpassningar har dock skett i samband med bygglovsprojektering.
En stark genomförandeförmåga är mycket viktigt i projektet Väsjö torg, bl.a. på grund av de utmanande grundförhållandena, en tight tidplan och kommunens framtunga investering i den allmänna platsen. Kommunen valde därför i denna tävling att ha med i de grundläggande kraven att intressenten ska ha färdigställt 100 bostäder de senaste 3 åren. Bostäder som producerats av ett annat bolag kan tyvärr inte tillgodoräknas.
Det är helt rätt att det inte är rimligt att bygga tillgängliga garage under varje kvarter enbart för parkering för rörelsehindrade och att gällande detaljplan hindrar en bra lösning i och med att förutsättningar för parkering ändrats i efterhand. Parkering för rörelsehindrade ska placeras inom kvartersmarken (gården) med infart via gångfartsgåtan/förgårdsmark. Detta innebär en mindre avvikelse från detaljplanen pga. utfartsförbud som dock kommer att kunna motiveras i bygglovsprövningen. Denna lösning har även använts i etapp 1. Att anordna parkering för rörelsehindrade på kanstensparkering, alltså inom den allmänna platsen, är tyvärr inte möjligt.
En stark genomförandeförmåga är mycket viktigt i projektet Väsjö torg, bl.a. på grund av de utmanande grundförhållandena, en tight tidplan och kommunens framtunga investering i den allmänna platsen. Kommunen valde därför i denna tävling att ha med i de grundläggande kraven att intressenten ska ha färdigställt 100 bostäder de senaste 3 åren. Bostäder som producerats av ett annat bolag kan tyvärr inte tillgodoräknas.
Handikapparkering till matbutiken borde kunna lösas i närheten till entrén, inom allmän plats. Till bostäderna i samma kvarter ska HKP dock ordnas inom kvartersmarken (på gården). Då kan en avvikelse från detaljplanen gällande utfartsförbud via förgårdsmarken accepteras. Om inte detta anses vara möjligt, önskas ett lösningsförslag (inklusive konsekvensbeskrivning) redovisas i intresseanmälan.
Det finns en bullerutredning som gjordes i samband med den ursprungliga detaljplanen 2011. Vi tror dock inte att den är användbar, eftersom den prognostiserade trafiken på Frestavägen har ökat eftersom antalet bostäder ökat sedan dess. Det är också den gamla lagstiftningen som gäller. Vi lägger upp en trafikanalys i stället som gjordes för området Väsjön 2018, som kan utgöra underlag i bullerfrågan. Rapporten finns publicerad som en extra bilaga här på webbplatsen (bilaga 15). Andra aktuella dokument finns inte.
Ja, parkeringsköp i mobilitetshus gäller även för stadsradhusen. 1 plats per hus och 0,2 besöksparkering stämmer och nej, mobilitetsåtgärder kan inte tillämpas för dem.
Besöksparkering till både stadsradhusen och lägenheterna behöver inte blockhyras av brf:n/hyresrättsförvaltaren utan dessa kommer att ingå i en ”besöksparkeringspool” som kommunen kommer att ansvarar för, övervakar och tar ut avgift för (av respektive besökare). Exploatören betalar alltså engångsavgiften på 5 prisbasbelopp för respektive besöksparkeringsplats men ingen hyra blir aktuellt för dessa såsom för boendeparkeringen.
Ja, parkeringsköp i mobilitetshus gäller även besöksparkering. Nej, mobilitetsåtgärder kan inte tillämpas för dem.
Besöksparkering till både stadsradhusen och lägenheterna behöver inte blockhyras av brf:n/hyresrättsförvaltaren utan dessa kommer att ingå i en ”besöksparkeringspool” som kommunen kommer att ansvarar för, övervakar och tar ut avgift för (av respektive besökare). Exploatören betalar alltså engångsavgiften på 5 prisbasbelopp för respektive besöksparkeringsplats men ingen hyra blir aktuellt för dessa såsom för boendeparkeringen.
Mobilitetshuset kommer att rymma ca 850 parkeringsplatser plus visst utrymme för mobilitetsåtgärder. Varje kvarter har ett garanterat antal p-platser. Det är ett spann som ange minimiantal som måste köpas och maxantal som kan köpas. Detta reglerar indirekt alltså antal bostäder per kvarter respektive lägenheternas storlek om inte exploatören tänker anlägga ytterligare parkering inom sitt kvarter.
Mobilitetshuset planeras stå klart Q2 2024. Parkeringsbehov som uppstår innan, löser kommunen via en tillfällig markparkering inom Väsjö torg (i närheten till bostäderna). Att kommunen ansvarar för detta regleras i parkeringsköpsavtal som kommer att tecknas i samband med köpekontrakt och tillhörande genomförandeavtal.
Lott C2 belastas inte längre av någon teknisk anläggning då pumpstationen (ej grop) kommer att byggas inom naturmarken öster om lott C2. Inget särskilt avstånd till denna behövs. Gång- och cykelvägen in till Väsjöbacken samt vägen till pumpstationen för drift går in från vändplanen norr om lott C2.
Platser för bilpool ska också placeras i mobilitetshuset och måste köpas med parkeringsköp såsom boendeparkering och besöksparkering till de boenden. Det är endast parkering för rörelsehindrade som måste lösas inom kvartersmarken pga. avståndskravet.
Precis, dokumenten ska lämnas in digitalt, för miljöns skull. Intresseanmälan och anbud ska lämnas in undertecknade men det går bra att köra en digital signatur, alternativt att underteckna och scanna.
Om intressenten inte kan klara att uppfylla grundförutsättning som står under fråga 4, kan istället denna variant godkännas: Intressenten ska uppföra en byggnad som certifieras enligt Miljöbyggnad Silver, Svanen eller likvärdigt system. Ingår inte kriterier för klimatpåverkan enligt Miljöbyggnad Silver och kriterier för materialval och energisystemval enligt Svanen i valt certifieringssystem så ska dessa kriterier uppfyllas separat. Kravet och certifikatet kommer säkerställas och följas upp i kommande skeden och avtal. Intressenten måste dock under tävlingsförfarandet kunna redovisa vilken miljöpolicy och miljömål de jobbar efter. Tidigare krav om att ”Intressenten godkänner att minst kraven enligt certifieringssystemet Svanen uppnås avseende materialval och val av energisystem för byggnation samt minst enligt Miljöbyggnad silver avseende klimatpåverkan” gäller även om intressenten/byggentreprenören har ett certifierat hållbarhets/miljöarbete.
Kommunen kommer inte att beakta annat underlag än det som efterfrågas i tävlingsinbjudan. Anledningen är att vi måste hålla arbetsinsatsen på en rimligt nivå och framför allt vill vi att utvärderingen utgår ifrån samma typ av material för att främja en likabehandling av alla intressenter.
Det finns ingen planbestämmelse som reglerar taklutningen. Den första detaljplanen för detta kvarter (Dpl för Väsjön Mellersta, Väsjöområdet, nr 637) hade med bestämmelsen att största taklutningen är 10 grader. Men denna bestämmelse hävdes i tilläggsplanen (Ändring genom tillägg till del av detaljplan nr 637 för Väsjön Mellersta Väsjöområdet). Det finns dock ett antal krav kring takets utformning och gestaltning i kvalitetsprogrammet, tävlingsinbjudan mm som ger vägledning (dock ej kring just taklutning).
Det finns ingen detaljplanebestämmelse som förbjuder en upphöjd gård. Dock är det upp till respektive intressent att säkerställa att konceptförslaget uppfyller övriga gällande bestämmelser samt kvarterets kvalitet (bl.a. dagvatten, GYF, möte med omkringliggande allmän plats).
