Markförsäljningstävling - en ny byggnad mitt i Sollentuna
Välkommen till Sollentuna kommuns markförsäljningstävling för den sista byggrätten inom kvarteret Tabellen, mitt i centrala Tureberg. Vi söker en aktör som vill vara med och skapa en byggnad fylld av liv och rörelse både dag- och kvällstid. En byggnad som bidrar till att utveckla Tureberg som en levande, trygg och inbjudande stadsmiljö.
I hjärtat av Tureberg, mellan nya Färgskrapan och Malmparken finns en obebyggd fastighet kvar. Detaljplanen, där fastigheten ingår, medger en total byggrätt om 60 000 m2 ljus BTA. Av denna byggrätt återstår ungefär 8 500 m2 ljus BTA. Markområdet Tabellen 8 är den sista byggrätten inom detaljplanen.
Aktuellt
Nu är det klart vem som vinner möjligheten att bygga på den sista lediga tomten intill Malmparken mitt i Sollentuna.
Det vinnande förslaget kommer från ByggVesta AB som nu har vunnit rätten att förhandla fram avtal med kommunen i syfte att köpa mark och bygga en ny byggnad på Tabellen 8.
Prekvalificeringen för att delta i markförsäljningstävlingen avslutades 14 februari 2022. Den 7 mars fick de som deltagit i prekvalificeringen enskild information om vilka som valts ut för att delta i finalomgången. Finalomgången är nu avslutad och vinnare utsedd.
Läs mer om tidplan och förutsättningar nedan och i inbjudan till markförsäljningstävlingen.
Ett kvarter med liv och rörelse, både dag- och kvällstid
Exakt hur stor byggrätt som kan medges här avgörs av kommande byggnads förutsättningar och vilken lösning som väljs. Detaljplanen för kvarteret tillåter en bred användning där både bostads-, centrum och visst vårdändamål är möjligt.
Tävlingens syfte är att få fram innovativa förslag till användning och utformning av en ny byggnad inom del av kvarteret Tabellen. Trygghetsfrågan är viktig för området, varför vi vill se ett kvarter där liv och rörelse är närvarande både dag- och kvällstid.
Den spännande utvecklingen av centrala Tureberg fortsätter med flera aktuella projekt. Alldeles intill Sollentuna station finns redan ett brett serviceutbud som lockar boende, de som arbetar här och besökare.
Nya Malmparken och den upprustade gågatan Tusbystråket har blivit populära mötesplatser. Kring nya Malmplan och i kvarteret Tårpilen tillkommer just nu ytterligare nästan 1 000 nya bostäder. Vid Turebergs torg öppnar det nya publika Turebergshuset, med bl a huvudbibliotek, sina portar i slutet av 2022.
Målet är göra Tureberg och centrala Sollentuna ännu färgstarkare, trivsammare och tryggare.
Tiderna är ungefärliga och kan både tidigare- och senareläggas. Aktualiserade relevanta tidpunkter kan utläsas på tävlingens hemsida vartefter processen framskrider.
Tävlingen skickas ut
8 december 2021
Sista dag att ställa frågor till kvalet
7 februari 2022
Inlämning av intresseanmälan till kvalomgången
14 februari 2022
Juryn utvärderar inkomna anbud
14 feb-4 mars 2022
Referenstagning
21 23 feb-2 mars 2022
Meddelar finalister och finalskede (anbudslämning startar)
Svar: Etableringsytor ska i första hand lösas inom egen kvartersmark, i andra hand inom annan privat kvartersmark och i sista hand på allmän plats.
För upplåtelse av byggetablering på allmän plats krävs polistillstånd och för upplåtelse av kommunägd kvartersmark krävs upplåtelseavtal.
Kommunen har inte för avsikt att ta ut en specifik avgift för upplåtelse av kommunägd kvartersmark runt om Tabellen 8 som fodras för genomförandet inom kvartersmarken. Däremot kan det tillkomma avgifter i form av bygglovsansökan etc. och då åligger det aktören att ansöka och bekosta detta. Förutsättningarna ovan gäller under den byggtid som aktören och kommunen avtalat om och kommunen kommer ställa krav på aktören att återställa marken efter användningen. Upplåtelse av kommunägd kvartersmark som riskerar att hindra omkringliggande fastighetsägare från att nyttja sina byggnader kommer inte tillåtas.
Svar: Med belysningsritning menar vi i det här fallet illustrationer som visar hur byggnadens fasader kommer att belysas under dygnets mörka timmar. Belysningen är en viktig del i hur den upplevda tryggheten kommer vara runt kvarteret. Belysningsritningen behöver inte redovisa tekniska lösningar eller specifika armaturer.
Svar: Nej, det finns inga begränsningar. I tävlingsinbjudan redovisas vad som minst ska ingå i programhandlingen som ska lämnas in i finalskedet, men det går bra att vidareutveckla programhandlingen med fler delar.
Svar: Ja, det gäller alla utomhusytor inom byggnaden där aktören planerar för sociala ytor och växtlighet. I förtydligande syfte meddelas att poängsättningen under gestaltning och rubriken ”taket” i finalen även innefattar övriga utomhusytor inom byggnaden som ex. upphöjda gårdar.
Svar: Om fastighetsägarna sinsemellan är överens om att överta drift och skötsel av ytan ställer sig kommunen positiv till att upplåta ytan till fastighetsägarna. En förutsättning är dock att Sollentuna Energi och Miljös rätt att nå nätstationen som står på ytan tryggas.
Svar: En uppdaterad baskarta finns tillgänglig och har mailats ut till de tre finalisterna, om någon aktör inte nåtts av den nya baskartan mailar ni emelie.englund@sollentuna.se för att få ta del av den. För att få koll på ledningsdragningar runt fastigheten hänvisar vi till www.ledningskollen.se som via ledningsägare kan delge er ritningsunderlag.
Svar: Med aktiv etablering menar vi så väl verksamheter som bostadskomplement och entréer som används under dygnets timmar där staden sover (klockan 00-08) och som genom sin utformning och användning bidrar till ökad trygghet på platsen. Det finns ingen korrelation mellan storleken på etableringen och poängen.
Svar: Vi hänvisar till fråga 17 under prekvalificeringen som svarar på frågan. Om Sollentuna Energi och Miljö inte medger flytt av nätstationen är en förutsättning för tävlingen att nätstationen kvarstår på sin plats.
Svar: Den nyligen renoverade allmänna platsen runt fastigheten, Tusbystråket och Oppegårdsstråket, fungerar som viktiga publika stråk inom området. Det är inte aktuellt med anpassningar på allmän plats om anpassningen skulle innebära att stråkens funktion påverkas.
Svar: Detaljplanen reglerar totalhöjd och det inkluderar även uppstickande byggnadsdelar som skorstenar, antenner etc. En liten extra byggnad på taket måste därför i sin helhet inrymmas i den höjd som planen reglerar. Detaljplanen anger att om en byggnad inom detaljplanen har en byggnadsarea som är större än 500 kvm får den inte överstiga +40 meter över nollplanet. Är byggnadsarean mindre eller lika med 500 kvm får den ha en högsta totalhöjd om +64 meter över nollplanet. En förutsättning inom tävlingen är dock att byggnaden ges en högsta totalhöjd om +40 meter över nollplanet.
Svar: När kommunen får in ett bygglov remitteras frågan till vår trafikenhet som utreder parkeringsbehovet mot den parkeringsplan som finns i kommunen. I parkeringsplanen anges vad som gäller kring p-tal för olika verksamheter, bostäder samt förslag på olika mobilitetsåtgärder. Det går även bra att föreskriva andra mobilitetsåtgärder som inte finns med i parkeringsplanen.
Svar: Vi har inte än arbetat fram ett färdigt utkast för genomförande- och köpeavtal till Tabellen 8. Däremot finns det exempel på genomförande- och köpeavtal från andra projekt i kommunen att ta del av, för att bättre förstå upplägget på avtalen. Med reservation för att det kan finnas projektspecifika frågor som inte finns med i exemplen och som vi kan behöva reglera i avtalen för Tabellen 8. För att ta del av exempel maila emelie.englund@sollentuna.se
Svar: Fastighetsägarna i de befintliga bostadskvarteren inom Kv. Tabellen har givits rätt att anlägga, använda, underhålla och förnya motsvarande markområden runt deras kvarter för markparkering, sophantering, plantering etc. Kommunen ställer sig positiva till att ge fastighetsägaren till Tabellen 8 samma möjligheter. För likabehandling mellan fastighetsägare innebär det att 50% av markytan kan upplåtas till Tabellen 8, om även fastighetsägaren till Tabellen 6 önskar nyttja ytan. Nätstationens underjordiska ledningar till/från stationen och ledningsägarens rätt att nå området behöver dock bevakas och säkras.
Svar: Det finns inte något maxtak för upplåtelse av mark för arbetsområde utanför fastigheten Tabellen 8, utan det som är avgörande är lämpligheten. För att avgöra detta behöver en officiell ansökan med ritning skickas till kommunens kontaktcenter, som i sin tur kommer skicka ansökan på remiss till kommunens instanser, så som drift- och trafikenheten, som får yttra sig om lämpligheten. Ytorna som upplåts kommer behöva samordnas med räddningstjänst och polis för att inte riskera att blockera uppställningsplatser eller utryckningsvägar. Det saknas större ytor runt fastighetsgräns för att möjliggöra produktionen, stora upplagsytor kommer därför behöva hanteras separat. För upplagsytor och etablering till byggarbetare föreslås aktören att ta kontakt med fastighetsägare i området för att se om det finns ytor eller lokaler att hyra.
Svar: Runt Tabellen 8 är trafiksäkerheten viktigt då det är ett stort flöde med människor och leveranser till affärsinnehavare i området. Lämpligheten kring vilken gata som huvudsakligen ska nyttjas för byggtrafik till och från Tabellen 8 behöver avgöras i ansökan. I tidigare projekt inom kvarteret Tabellen har man styrt byggtrafik via Attundagränd och Tingsvägen till Turebergsleden. Enkelriktade Oppegårdsstråket och Mässvägen till Turebergsleden är andra möjliga vägar förbi fastigheten men kräver annan bevakning då de passerar många bostadskvarter och gång/cykelstråk.
Svar: Intressenten ska i tävlingsförfarandet som minst kunna intyga att intressenten och/eller huvudansvarig byggentreprenör har ett strukturerat system för styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet. Det systematiska miljöarbetet ska kunna styrkas genom certifikat. Kravet och certifikatet kommer säkerställas och följas upp i kommande skeden och avtal. Intressenten måste dock under tävlingsförfarandet kunna redovisa vilken miljöpolicy och miljömål de jobbar efter.
Svar: Ja, bostäder räknas som en ”aktiv” funktion enligt definitionen.
Syftet med kravställningen är att säkerställa att byggnaden inte står tomställd under kvälls- och nattetid som då skulle motverka effektmålet om liv och rörelse över dygnets alla timmar.
I kvalet kommer bedömningen och urvalet av inlämnade tävlingsförslag genomföras i tre av varandra efterföljande steg.
Steg 1. Har intressenten intygat och uppnått de grundkriterier och skallkrav som tävlingen kräver. Om svaret är ja går förslagen vidare till nästa steg i bedömningen. Om svaret är nej förkastas förslaget här.
Steg 2. Har intressentens inlämnade tävlingsförslag på ett tillfredställande sätt visat att de uppfyller kommunens effektmål för tävlingen. Om kommunens bedömning är att förslaget uppfyller effektmålen på ett tillfredställande sätt går förslagen vidare till nästa steg i bedömningen. Om svaret är nej förkastas förslaget här.
Steg 3. Referenstagning. Syftet med referenstagningen är att slutligen bekräfta att intressenten har förmåga att genomföra projektet enligt det inlämnade tävlingsförslaget, genom att se till tidigare genomförda projekt av liknande karaktär. Referenstagningen utgör därmed det sista urvalssteget i kvalet där de 3 tävlingsförslag med högst poäng från referenstagningen går vidare till finalen.
a) Ja, det räcker i tävlingsförfarandet att ni som byggherre visar på att ni har ett strukturerat system för hållbarhetsarbete (miljöpolicy/miljömål). Åtagandet om att handla upp en entreprenör som uppfyller kraven på certifiering för hållbarhetsarbetet kommer villkoras mellan kommunen och byggherren i kommande avtal.
Svar: Ja, det finns att tillgå. För att få tillgång till baskartan som cadfil samt pdf så skickar ni ett mail till emelie.englund@sollentuna.se. Märk mailet med ”Baskarta Tabellen 8”.
Då området har genomgått ett par större ombyggnationer de senaste åren kommer baskartan kompletteras med ny och aktualiserad höjddata och byggnader kommande veckor, denna kommer delges er tävlande som efterfrågat kartunderlaget så snart det är färdigställt.
Höjddata (bygghandling) från ombyggnationer av allmän plats runt kvarteret Tabellen 8 samt detaljplanen som cadfil finns även dessa bifogade tillsammans med baskartan i utskicket.
Svar: Intressenten ska uppföra en byggnad som certifieras enligt Miljöbyggnad Silver, Svanen eller likvärdigt system. Ingår inte kriterier för klimatpåverkan enligt Miljöbyggnad Silver och kriterier för materialval och energisystemval enligt Svanen i valt certifieringssystem så ska dessa kriterier uppfyllas separat. Certifikat och eventuellt tillkommande kriterier enligt ovan kommer att följas upp av kommunen. Kriteriet i kvalformuläret är reviderat och följer nu texten här ovan.
a) Referensprojekten ska vara genomförda, alltså färdigställda.
b) Nej, referensprojekt från tidigare arbetsgivare kan inte nyttjas för nyckelpersoner/projektledare avsedda ingå i projektgruppen. Syftet med referenstagningen är att bedöma intressenten (företaget), inte enskilda personer.
c) Kommunalt anställda personer (exploateringsingenjör, projektledare eller liknande till berörd kommun) ska användas som referenspersoner. Det finns inga strikta krav i tävlingen som bestämmer vilken typ av referensprojekt intressenten får skicka in, det valet får intressenten själv göra och motivera. Kravet säger enbart att ”Intressenten ska redovisa två stycken väl genomförda och jämförbara referensprojekt med minst motsvarande omfattning, komplexitet och kvalitetsnivå”.
Svar: Det är upp till intressenten att avgöra om hela fastigheten skall bebyggas eller inte i sitt tävlingsförslag. Om hela fastigheten bebyggs är en möjlig lösning för att hantera dagvatten att nyttja takytan och/eller fasad. Utförligare resonemang kring dagvattenhantering, vad som gäller kring fördröjning och rening, hittar ni i kommunens Vattenplan (kapitel 9, bilaga 2). Av grannfastigheterna är det många som helt eller delvis har byggt taken med växtbädd/gröna tak.
Svar: Så länge det inte överskrider detaljplanens maximalt tillåtna bruttoarea (BTA) kan en utkragande avgränsande byggnadsdel, så som taksprång, balkong, burspråk eller skärmtak, tillåtas i projektet.
Detta gäller dock under förutsättning att det inte utgör byggnadsarea (BYA) enligt Svensk standard (SS 21054:2020). Vi har ingen möjlighet att närmare redogöra för i hur stor utsträckning en byggnadsdel får kraga ut. Vid bedömningen av vad som är en avgränsade byggnadsdel får hänsyn tas till byggnadens volym och formspråk, men den utkragande delen ska kunna likställas med taksprång, balkong, burspråk eller skärmtak vilket anges som exempel i Svensk standard. Utkragande byggnadsdelar mot omkringliggande bebyggelse bör undvikas för att inte riskera att skapa mörka och otrygga platser i kvarteret.
Svar: Möjligheten finns att ta del av beräkningsmallen redan nu, om ni som intressenter vill prova att räkna fram grönytefaktorn (GYF). För att ta del av beräkningsmallen mailar ni till emelie.englund@sollentuna.se. Dock är det först i bygglovsskedet som Sollentuna Kommun vill ha in den detaljerade beräkningen för GYF.
Beräkningsmallen är baserad på GYF Väsjön som är 0.6, men den ska funka även för en GYF om 0.2 som för Tabellen 8. Den konsultfirma som tagit fram Sollentuna Kommuns GYF håller på att uppdatera mallen så att den ska fungera för hela Sollentuna framgent.
Svar: De 5 illustrationer/bilder som enligt tävlingsinbjudan får förekomma i konceptförslaget avser bebyggelseförslaget till Tabellen 8. I övrigt går det jättebra att använda referensbilder som beskriver känslan/intentionen som intressenten önskar uppnå.
Svar: Nätstationen, i det här fallet en betongstation, ägs av Sollentuna Energi och Miljö (SEOM). När det gäller betongstationer har SEOM inget säkerhetsavstånd som behöver beaktas. Det kan dock finnas andra anledningar till att intressenten bör bevaka avståndet till nätstationen. Inte minst risken att skapa mörka, otrygga platser runt kvarteret men även möjlighet att nå fram med räddningsfordon m.m.
Den kommunala marken runtomkring nätstationen kommer färdigställas med plattsättning och/eller asfaltering när samtliga byggarbeten är klara, i övrigt sker inga åtgärder på ytan.
Svar: I bilaga 7 definieras hur kommunen beräknar ljus BTA. I kvalet bedömer vi hur väl gestaltningen möter effektmålen, med tyngdpunkt i effektmålet arkitektur ”social kontroll och trygghetskänsla” och i finalen bedömer vi gestaltningen enligt poängsättningsmodellen för gestaltning på s. 23 i tävlingsinbjudan. Hur stor byggrätt som nyttjats bedöms inte mer än att den kommer sättas i relation till hur väl den nyttjade byggrätten möter effektmålet respektive poängsättningsmodellen.
Svar: Materialet ska lämnas in i digitalt format. Sista dag och tid för inlämning av intresseanmälan till kvalomgången är kl 12:00 den 14 februari 2022. Som deltagare ska du försäkra dig om att de får kvittens från kommunen om att material kommit fram. Observera att för dokument överstigande 20 MB rekommenderas att använda ett fildelningsverktyg (t ex Sprend).
Svar: Nätstationen har redan flyttats inom detaljplanens genomförande. Alla eventuella åtgärder med nätstationen under projektet behöver träffas i särskild överenskommelse mellan intressenten och Sollentuna Energi och Miljö (SEOM). SEOM är alltså den part som medger vad som är möjligt och inte. Kommunen ställer sig neutrala och önskar att tävlingsförslagen besvarar och motiverar hur nätstationen avses att hanteras.
Svar; Efter färdigställd bebyggelse är angöring tänkt ske längst med gemensamhetsanläggningen GA:1 (Attundagränd). GA:1 är inte enkelriktad och det finns både en nordlig och en sydlig in-/utfart. Angöring borde därav gå att ordna utan att behöva backrörelser. När tidigare bebyggelse tillkommit inom området så har byggherrar i projekten genomfört vissa anpassningar på GA:1 för att tillgodose projektets behov, vilket även borde vara möjligt för byggherren inom Tabellen 8, i samråd med övriga delägare.
Under byggtiden kan bygglogistiken behöva hanteras på annat sätt då den norra in-/utfarten till GA:1 är begränsad i höjd av en gångbro mellan fastigheten Tabellen 7 och Tabellen 3.
Kommunen har med som ett grundkrav i kvalet att intressenten ska ha varit på platsen och bildat sig en uppfattning om fastighetens sammanhang, vilket är av stor vikt i det här projektet för att intressenten ska förstå vilka möjligheter och vilka utmaningar som finns med att bebygga Tabellen 8.
Svar: Se Sollentuna Kommuns parkeringsplan, sida 8, sida 19 samt bilaga 2 för resonemang kring hur parkering och besöksparkering kan hanteras. Generellt gäller att exploatören i samband med bygglovsprövning tydligt ska kunna redovisa hur parkeringsbehovet kommer tillgodoses. Om intressenten avser att använda gemensamhetsanläggningen GA:1 för att tillgodose visst parkeringsbehov är det något som först behöver överenskommas med övriga delägare inom GA:1, för att sedan prövas inom bygglovet.
Svar: Ni behöver inte presentera en färdig lösning för parkeringsfrågan i kvalet. I kvalet kommer kommunens fokus vara att utvärdera aktören och aktörens konceptidé för användning och gestaltning av Tabellen 8. I finalen kommer utvärderingen ske på den vidareutvecklade konceptidén, som i finalen ska presenteras som en programhandling. Programhandlingen bör kunna utgöra underlag för bygglovsansökan, där parkeringsfrågan slutligen avgörs.
Däremot rekommenderar kommunen såklart att intressenten för sin egen del utreder parkeringsfrågan så tidigt som möjligt för att säkerställa att projektet i senare led är genomförbart. Genomförbarheten utgör en viktig del i tävlingen.
